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在交游额和收入增长的同期，头部房产中介公司盈利才智承压，毛利率亦有所下滑

文｜王颖

裁剪｜杨秀红

在地产行业利好政策频出之下，这一溜业的生态发生了哪些变化？这个问题的谜底，重新部房产中介平台贝壳和我爱我家的财报中或可窥得一二。

近日，贝壳发布了2024年三季度财报，公司当季结束营业收入226亿元，同比增长26.8%；结束总交游额7368亿元，同比增长12.5%。

同期，我爱我家结束营业收入29.5亿元，同比高潮5%；结束总交游额641亿元，同比增长2.3%。

在收入增长的同期，中介公司盈利才智承压。本年三季度贝壳结束净利润11.68亿元，与上年同期基本抓平；经调整净利润为17.82亿元，同比下滑17.6%；毛利率为22.7%，较上年同期的27.4%下滑了4.7个百分点。同期，我爱我家三季度包摄于上市公司推进净利润为-2087.09万元，毛利率为4.84%，较上年同期下降了4.7个百分点。

贝壳暗示，毛利率下滑主若是受存量房业务净收入孝顺下降的株连，固定薪酬成本占存量房业务的净收入的比例提高，甚而存量房业务孝顺的利润率下降。

若从前三季度来看，贝壳结束营收623.3亿元，同比增长8.27%；结束归母净利润34.95亿元，同比下滑32.97%；经调整净利润58.67亿元，同比下滑27%。

我爱我家本年前三季度结束营业收入87.6亿元，同比下降3.4%；包摄于母公司通盘者的净利润约为848.7万元，同比结束扭亏为盈。

我爱我家暗示，营业收入的下降，一方面是由于公司业务地方中枢城市的二手房交游均价联系于上年同期有一定幅度的下降，另一方面由于部分城市二手房交游佣金率出现一定幅度的下调。

关于后续市集走势，贝壳董事会主席兼首席践诺官彭永东仍相对乐不雅，“咱们很兴奋看到，9月底政府出台的一系列政策支抓协力已初见见效，10月平台上的成交量反弹彰着，市集竖耸峙在启动。”

市集对贝壳三季报的反馈并不积极，财报显露后，限定11月29日贝壳好意思股股价着落4.86%，港股股价着落4.14%。自本年9月房产利好政策落地后，贝壳股价相接拉升，限定11月29日，贝壳好意思股股价高潮35%，港股股价高潮41%。

在2021年5月公司创举东说念主左晖物化前，贝壳的好意思股市值曾一度超800亿好意思元，但而后公司市值大幅缩水。限定11月29日，贝壳好意思股总市值为230亿好意思元。

近期房地产市集暖风频吹。自9月24日政事局会议明确促进房地产市集“止跌回稳”以来，楼市政策组合拳接连打出，各线城市商品住宅销售价钱环比降幅收窄或转涨，一线城市回暖彰着。

58安堵客辩论院院长张波对《财经》暗示，一线城市二手房的复苏力度彰着更强，其中交游税费下降的作用较大。

他暗示，从安堵客线上数据来看，新政落地后挂牌量彰着增多，尤其是抓偶然辰在2年-5年内的房源挂牌量增多彰着，这类房源可免征升值税，加之个税也有退税法令，置换的成本大大减少，展望这一政策的效应将至少抓续到本年年底，会带动一线城市交游量在四季度同环比齐有所增长，尤其是置换需求的落地将施展得更为彰着。

新址佣金高于二手房

从收入组成看，房产交游服务收入也曾贝壳的主要收入起原。房产交游服务收入主要包括存量房业务收入和新址业务收入。

本年三季度，贝壳存量房业务面对挑战，固然总交游额同比增长8.8%至4778亿元，净收入却同比下滑1.4%至62亿元，孝获胜润率较上年同期的50%下降了10个百分点。其中，分佣及薪酬成本同比增长13%，是其孝获胜润率下滑的一大原因。

贝壳称，牙东说念主数量增多相配福利改善推动固定薪酬成本增多。限定2024年9月30日，贝壳的活跃牙东说念主数达到42.34万名，同比增长6.1%；活跃门店数量达到约4.7万家，同比增长14.6%。

不外，张波暗示，从安堵客的牙东说念主干系数据可见，9月对比6月来看，房产经纪公司平均门店数量减少0.6%，房产经纪门店的平均牙东说念主数量减少1.1%。

张波暗示：“当下房产经纪公司更看好一线、二线重心城市，但布局畛域有所收缩，摄取东说念主员收缩但店面数量不变的神情。从房产牙东说念主分散走势来看，三四线城市牙东说念主更为清爽，一线城市牙东说念主流动性更大。”

与存量房业务比较，贝壳的新址业务施展苍劲，新址交游的总交游额为2276亿元，同比增多18.4%；净收入同比增长31%至77亿元。

“这归功于贝壳与头部拓荒商之间的勾通关系，关于头部房企而言，贝壳是伏击的获客渠说念。”有分析东说念主士对《财经》暗示。

房产交游服务收入主要由佣金收入组成，若用净收入/交游额来拙劣估算佣金率，本年三季度贝壳存量房佣金率有所下降，为1.30%，上年同期为1.44%，2023年全年为1.38%；新址的佣金率有所上升，为3.38%，上年同期为3.07%，2023年全年为3.05%。

另一家房产中介我爱我家的佣金率变化与之雷同，即二手房佣金率下降，新址佣金率上升。

对此，有业内东说念主士对《财经》暗示：“新址佣金率之是以升高，是因为屋子难卖，就会导致佣金率进步。但二手房不错作念的中介太多了，随时‘飞单’，佣金率相对较低。”

另外，贝壳的非房产交游服务业务（家装家居业务、房屋租借服务、新兴业务相配他的收入）增长较快，净收入同比进步54%，占比达38%，比较2023年同期进步约7个百分点。

其中，家装家居总交游额同比增长24.6%至41亿元，净收入同比增长32.6%达到42.1亿元，但增速较上年同期的72.1%大幅下滑。

“家装行业竞争热烈，市集较为分散，以各地区域型家装公司为主，利润率相对较低。”前述分析东说念主士称。

房屋租借服务业务收入同比增长118.4%至39.4亿元，这一增长主要由于稳固租模式下的租借房源数量增多。不外，房屋租借板块的成本也同比增长了115.5%。

用度层面，贝壳同期运营用度增长11%至44亿元。其中，销售和市集用度增长了18.6%至19亿元，主要参加了家装家居板块，还有新贝联门店及品牌的拓展等；研发用度也增长了21.5%至5.73亿元；一般及行政用度与上年同期基本抓平。

在高管薪酬上，贝壳也绝不惜啬。2023年财报显露，彭永东的薪酬总数为7.13亿元，其中包含薪金、津贴及什物福利187.5万元，绩效奖金1059.3万元，股份支付薪酬约7亿元。公司估量创举东说念主兼践诺董事单一刚薪酬总数达到5.29亿元。

从现款流来看，在房企为流动性发愁确当下，动作中介机构的贝壳并不缺钱。限定2024年9月30日，贝壳的现款、现款等价物、受限资金和短期投资统共余额为595亿元。

中介为何下场拿地？

关于贝壳来说，目下最受争议的还要属我方下场拿地。

本年以来，贝壳旗下贝好家在多个热门城市土拍中往往脱手。先是3月现身北京市顺义区空港地块；接着在6月广州土拍中，参与了荔湾鹤洞路一地块的竞拍。

7月底，贝好家以1.34亿元竞得西安市未央区两宗商住用地，贝壳称该地块并非自主拓荒，而是把柄勾通方需求，提供基于大数据支抓的C2M（Customer to Manufacturer，从浮滥者到制造者）家具定位决策，以及资金、营销服务。

据悉，C2M的运行模式，是通过大数据分析，运用AI（东说念主工智能）算法深度细察和挖掘出客户需求，提前预测假想客户意向的家具类型和价钱预期，以此动作楼盘家具定位的伏击参考。

9月，贝好家以10.76亿元、42%的溢价率竞得成齐锦江区金融城三期H12地块，明确将自主操盘。

贝壳此番试水激励了外界不小的质疑，有业内东说念主士对贝壳进入地产拓荒领域暗示担忧：过往抢着拿地的房企如今齐延缓了节拍，莫得拓荒教悔的贝壳难说念要转行干拓荒商？

对此，贝壳经管层暗示，自主操盘一个风光，并不虞味着贝好家要成为房地产拓荒商，而是旨在通过此类试点风光考证公司在实施C2M惩办决策上的才智，包括拿地、风光定位、假想和营销等法子。

在最近的电话会上，贝壳经管层强调不是要成为房地产拓荒商，在恒久的生意模式上，不会使用自有资金作念大畛域的重钞票拓荒投资。

关于贝好家的生意模式，经管层暗示，其定位为数据驱动的住宅拓荒服务平台，公司将通过提供一套集成惩办决策收取服务费，而不是通过大畛域成本参加来赚取投资酬金。

2023年7月，贝壳书记将企业计谋升级为“一体三翼”，即把房产经纪业务动作压舱石，同期扩张家装、惠居（租房）、贝好家三条职业线。而贝好家恰是其三条职业线之一。

楼市“止跌回稳”了吗？

本年以来，中国房地产行业政策抓续宽松。

5月，中国东说念主民银行发布了“明确取消寰宇房贷利率下限、下调房贷首付比例和公积金贷款利率”等多项见告。9月底，中央政事局会议冷落“促进房地产市集止跌回稳”的政策主基调，而后增量政策抓续落地。近日，上海、北京、深圳、广州四地先后书记取消闲居住宅和非闲居住宅圭表，加大住房交游税收优惠力度。

“这一轮地产政策比曩昔两轮政策在范围和强度上更胜一筹，由政事局径直发起，包括更大的中央银行信贷支抓和一线城市购买限定的快速迟滞。这导致市集施展进步预期，至极是一线城市的交游量和房价显露馅暂时的清爽。新址市集也因政策而反弹，新址订阅量在国庆技巧大幅增长。”贝壳经管层在事迹电话会上暗示。

住房城乡竖立部数据显露，10月寰宇新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，相接8个月下降后初次结束增长。

国度统计局发布的2024年10月70个大中城市商品住宅销售价钱变化情况显露，各线城市商品住宅销售价钱环比降幅总体收窄，同比降幅总体趋稳。

环比来看，一线城市新建商品住宅销售价钱环比下降0.2%，二手房销售价钱环比由上月下降1.2%转为高潮0.4%，为近13个月以来初次转涨。其中，北京、上海和深圳二手房价钱永别环比高潮1.0%、0.2%和0.7%，广州下降0.4%。

70个大中城市中，新建商品住宅销售价钱环比高潮城市有7个，比上月增多4个，其中上海以0.3%的涨幅再次领涨寰宇。二手住宅环比高潮城市有8个，比上月增多8个。

同比来看，10月一线城市新建商品住宅销售价钱同比下降4.6%,但上海高潮5%，二手住宅销售价钱同比下降9.6%；二线城市新建商品住宅销售价钱同比下降6.0%，二手住宅销售价钱同比下降8.8%。

在张波看来，从限定11月底的数据来看，四季度市集施展要好于三季度，“进入9月，受各项房地产支抓性政策出台影响，新址销售面积攒计同比跌幅开动出现小幅收窄，但9月政策由于出当今月底，对当月影响相对有限，主要恶果表当今了10月。10月市集出现一定复苏。从房企销售来看，寰宇上市公司前十房企销售金额比上年同期平均下降27.0%，而1月-9月同比下降29.3%，降幅有所收窄。其中幅度收窄的房企有绿城、招商、滨江、越秀、龙湖。”

张波暗示，从安堵客的牙东说念主干系数据也不错明晰看到，三季度开动，寰宇在线房产经纪司的发房量对比6月的低点出现小幅回升，但行业发房积极性并未彰着回升。到了9月，牙东说念主发房情况较7月、8月两个月略有改善，东说念主均发房量环比增长1.5%，行业出现回暖趋势。

不外，从供给端数据来看，房地产拓荒情况尚未出现彰着的改善。从拓荒投资来看，2024年1月-10月，寰宇住宅拓荒投资额同比下降10.4%，比较9月10.5%的降幅减小0.1个百分点，住宅新开工面积同比下降22.7%，比较9月22.4%的降幅增多0.3个百分点。

关于后市，张波觉得，10月、11月的新址和二手房市集热度、成交施展和价钱走势回稳态势较为彰着，但全体仍呈现波动性趋势，政策效能是否能抓续到2025年一季度还有待不雅察。

“本轮房地产市集于2021年后半年开动调整，到当今已有三年多，调整时辰长，调整幅度也较大，当今筑底企稳的趋势更加彰着，但市集的止跌回稳依赖于需求的回稳和预期的回稳，压根还在于经济、劳动和收入的出路。”张波称。

责编 | 王宁

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